Horvátország ingatlanpiaca 2026Kik vesznek ingatlant Horvátországban
2026 első negyedévében külföldiek 1 670 ingatlant vásároltak Horvátországban, 14 százalékkal kevesebbet, mint egy évvel korábban. A rekordév, 2022 óta a szám évről évre csökken. A legtöbb vásárlás Szlovéniából, Németországból és Ausztriából érkezik. Magyarországról 2025-ben 399 vásárlás volt, majdnem annyi, mint 2022-ben. Az adatok a horvát adóhivataltól származnak, amely minden adásvételi szerződést rögzít.
Ki vásárol: vásárlások származási ország szerint
Szlovénia 2025-ben megelőzte Németországot a legnagyobb vevőországként. A németországi vásárlások száma 2022 óta majdnem felére esett. A kilenc legerősebb ország közül egyik sem nőtt, csak Magyarország és Lengyelország tartja a szintjét. Magyarország 399 vásárlással a 6. helyen áll.
Mind a 15 ország táblázatban
| Ország | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Arány 2025 | 2022 óta | Alakulás | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Szlovénia | 3 296 | 3 407 | 3 533 | 2 576 | 28,1 % | mínusz 22 % | |
| 2 | Németország | 3 627 | 3 018 | 2 665 | 1 962 | 21,4 % | mínusz 46 % | |
| 3 | Ausztria | 1 541 | 1 347 | 1 187 | 875 | 9,6 % | mínusz 43 % | |
| 4 | Bosznia-HercegovinaBosznia-H. | 612 | 493 | 469 | 464 | 5,1 % | mínusz 24 % | |
| 5 | Csehország | 768 | 683 | 586 | 460 | 5,0 % | mínusz 40 % | |
| 6 | Magyarország | 421 | 375 | 451 | 399 | 4,4 % | mínusz 5 % | |
| 7 | Lengyelország | 394 | 378 | 418 | 391 | 4,3 % | mínusz 1 % | |
| 8 | Szlovákia | 658 | 622 | 496 | 383 | 4,2 % | mínusz 42 % | |
| 9 | Olaszország | 312 | 323 | 310 | 241 | 2,6 % | mínusz 23 % | |
| 10 | Szerbia | 170 | 168 | 140 | 185 | 2,0 % | plusz 9 % | |
| 11 | Hollandia | 198 | 206 | 218 | 170 | 1,9 % | mínusz 14 % | |
| 12 | Ukrajna | 82 | 104 | 112 | 135 | 1,5 % | plusz 65 % | |
| 13 | USA | 133 | 123 | 114 | 128 | 1,4 % | mínusz 4 % | |
| 14 | Svédország | 225 | 183 | 159 | 98 | 1,1 % | mínusz 56 % | |
| 15 | Svájc | 63 | 81 | 105 | 97 | 1,1 % | plusz 54 % | |
| Külföldiek összesen | 13 344 | 12 284 | 11 659 | 9 159 | 100 % | mínusz 31 % |
Az adásvételi szerződések száma a vevő származási országa szerint. Diagram: a kilenc legerősebb ország 2025-ben, táblázat: a 15 legerősebb. A számításban telkek, szántóföldek és garázsok is szerepelnek.
2026 első negyedéve: a visszaesés folytatódik
2026 januárja és márciusa között külföldiek 1 670 ingatlant vásároltak Horvátországban. 2025 első negyedévében ez 1 934 volt. Összességében is kevesebb vásárlás történt. A külföldiek aránya jó 7 százalékon maradt.
| Január és március között | 2025 | 2026 | Változás |
|---|---|---|---|
| Minden vásárlás | 26 909 | 23 444 | mínusz 13 % |
| Külföldiek vásárlásai | 1 934 | 1 670 | mínusz 14 % |
| Külföldiek aránya | 7,2 % | 7,1 % | változatlan |
A legtöbb vásárlás 2026 első negyedévében: Szlovénia 439, Németország 366, Ausztria 183, Bosznia-Hercegovina 99, Csehország 92. Magyarország: 77. Mindkét év április eleji állapotot mutat, ezért összehasonlítható. A 2022 és 2024 közötti évekre az adóhivatal már nem közöl negyedéves adatokat.
A horvát vevők határozzák meg a piacot
A külföldiek a piacnak csak kis részét adják. 2025-ben Horvátországban 117 795 ingatlant adtak el, ebből 108 636-ot horvátországi vevőknek. Náluk is csökkent a szám 2022 óta, de csak 12 százalékkal.
A külföldi vásárlások aránya évek óta 6 és 10 százalék között van. A tengerparton jóval magasabb, Isztriában 2025-ben az ingatlanok több mint negyedét külföldi vevő vásárolta.
| Év | Összes | Horvátország | Külföld | Arány |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 108 914 | 101 821 | 7 093 | 6,5 % |
| 2019 | 108 153 | 100 965 | 7 188 | 6,6 % |
| 2020 | 102 779 | 96 513 | 6 266 | 6,1 % |
| 2021 | 123 894 | 114 317 | 9 577 | 7,7 % |
| 2022 | 137 386 | 124 042 | 13 344 | 9,7 % |
| 2023 | 137 479 | 125 195 | 12 284 | 8,9 % |
| 2024 | 135 304 | 123 645 | 11 659 | 8,6 % |
| 2025 | 117 795 | 108 636 | 9 159 | 7,8 % |
Isztria aránya az adóhivatal értékelése szerint az Opereta bulletin 5. számában: 26,9 %.
Tengerparti régiók összehasonlítása
A horvátországi ingatlanok csaknem négy tizedét a tengerparton adják el. 2025-ben a hét tengerparti megyében 46 004 vásárlás volt, az országos vásárlások 39 százaléka. 2026 első negyedévében az arány 43 százalék volt.
2025-ben a legtöbb vásárlás a Kvarner-öbölben és Isztriában volt. Csak Zadar és Lika-Senj nőtt. Zadar 2026 első negyedévében a legerősebb tengerparti megye volt.
| Megye | Vásárlások 2025 | 2024-hez képest | 2026 jan. és márc. között |
|---|---|---|---|
| Kvarner-öbölPrimorje-Gorski kotar | 9 970 | mínusz 32 % | 1 915 |
| IsztriaIstarska | 9 807 | mínusz 16 % | 1 933 |
| ZadarZadarska | 8 569 | plusz 11 % | 2 165 |
| Split-DalmáciaSplitsko-dalmatinska | 8 391 | mínusz 24 % | 1 966 |
| Sibenik-KninSibensko-kninska | 3 999 | mínusz 22 % | 847 |
| Dubrovnik-NeretvaDubrovacko-neretvanska | 2 770 | mínusz 18 % | 696 |
| Lika-SenjLicko-senjska | 2 498 | plusz 6 % | 537 |
| Tengerpart összesen | 46 004 | mínusz 18 % | 10 059 |
Az összes vevő vásárlásai megyénként, tehát belföldiek és külföldiek együtt, a hátországot is beleértve. Hogy megyénként hány külföldi vásárol, azt az adóhivatal nem közli. Isztriára az Opereta bulletinben 26,9 százalékos külföldi arányt említ.
Turisták és vevők összehasonlítása
A szlovének vásárolnak a nyaralásaikhoz képest a legtöbbet. 1 000 szlovén vendégre 2024-ben több mint két ingatlanvásárlás jutott. A németek jó egy vásárlásnál tartanak. Magyarországra 1 000 vendégenként 0,6 vásárlás jut.
Elöl főleg szomszédos országok állnak. Onnan a tengerpart autóval jól elérhető. Tapasztalatunk szerint aki gyorsan odaér, gyakrabban használja az ingatlanát. A rövid utazás ezért sok vevőnek fontos vásárlási ok. Svédország a kivétel. Az ország messze van, mégis 1 000 vendégre 0,7 vásárlás jut.
A britek, olaszok és lengyelek gyakran járnak Horvátországban, de ritkán vásárolnak. Nagy-Britanniánál 1 000 vendégre csak egytized vásárlás jut.
| Ország | Vendégek | Vásárlások | 1 000 főre |
|---|---|---|---|
| Szlovénia | 1 571 000 | 3 533 | 2,2 |
| Szlovákia | 500 000 | 496 | 1,0 |
| Bosznia-Hercegovina | 515 000 | 469 | 0,9 |
| Németország | 3 072 000 | 2 665 | 0,9 |
| Csehország | 729 000 | 586 | 0,8 |
| Ausztria | 1 510 000 | 1 187 | 0,8 |
| Svédország | 231 000 | 159 | 0,7 |
| Magyarország | 759 000 | 451 | 0,6 |
Vendégek: érkezések kereskedelmi szálláshelyeken 2024-ben a horvát statisztikai hivatal, a DZS szerint. Vásárlások 2024-ben az adóhivatal szerint. A táblázat az 1 000 vendégre jutó legtöbb vásárlású hét országot mutatja, mellettük Magyarországot.
Horvátország ingatlanpiaca 2026: kilátások
A visszaesés 2026-ban folytatódik, de nem mindenhol. Zadar megyében a vásárlások száma az első negyedévben 17,5 százalékkal nőtt. Split-Dalmácia és Dubrovnik-Neretva is emelkedett. Isztria és a Kvarner-öböl ezzel szemben tovább veszített. Zadar így először előzi meg a Kvarner-öblöt, és Zágráb mögött a második helyen áll.
Az árak eddig nem engednek. 2026. szeptemberi felmérésünkben a tengerparti hirdetési ár átlagosan 4 180 EUR/m² volt, jó 8 százalékkal több, mint 2025-ben. A 2026-os teljes vásárlási adatokat az adóhivatal várhatóan 2027 tavaszán teszi közzé. Akkor itt kiegészítjük őket.
Gyakori kérdések
Hány külföldi vásárol ingatlant Horvátországban?
2025-ben 9 159 adásvételi szerződés született, a horvátországi vásárlások 7,8 százaléka. A csúcs 2022-ben volt 13 344-gyel. 2026 januárja és márciusa között további 1 670 vásárlás volt.
Mely országokból érkeznek a vevők?
Főleg Szlovéniából 2 576 vásárlással, Németországból 1 962-vel és Ausztriából 875-tel. Ez a három ország együtt az összes külföldi vásárlás 59 százalékát adja.
Hány magyar vásárol ingatlant Horvátországban?
2025-ben 399 vásárlás volt, majdnem annyi, mint 2022-ben 421. 2016-ban 173 volt. 2026 első negyedévében további 77 jött hozzá. Magyarország a vevőországok 6. helyén áll.
Csökkentek az árak a kisebb kereslet miatt?
Nem. A tengerparti hirdetési árak 2022 és 2026 között 35 százalékkal emelkedtek, átlagosan 4 180 EUR/m²-re. A hirdetéseknek 2026-ban csak jó 5 százalékánál csökkent az ár.
Összegzés: kevesebb vevő, mégis magasabb árak
2022 óta a külföldiek vásárlásainak száma majdnem egyharmadával csökkent. A tengerparti hirdetési árak ugyanezen idő alatt 35 százalékkal emelkedtek, 3 090-ről 4 180 EUR/m²-re. Az eladók tehát alig csökkentik az áraikat, bár kevesebben vásárolnak. 2026-os felmérésünkben az árösszehasonlítással rendelkező 7 652 hirdetésből csak 371 lett olcsóbb, jó 5 százalék.
Vásárlások és árak a tengerparti régiókban
| Régió | Vásárlások | Árak | Vásárlások 2022 → 2025 | Ár 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IsztriaIstarska | −31 % | +38 % | 14 315 → 9 807 | 3 150 → 4 350 € |
| Kvarner-öbölPrimorje-Gorski kotar | −16 % | +36 % | 11 920 → 9 970 | 2 952 → 4 010 € |
| Észak-DalmáciaZadar, Sibenik-Knin | −11 % | +39 % | 14 174 → 12 568 | 2 810 → 3 910 € |
| Közép-DalmáciaSplit-Dalmácia | −28 % | +28 % | 11 599 → 8 391 | 3 440 → 4 410 € |
| Dél-DalmáciaDubrovnik-Neretva | −19 % | +37 % | 3 421 → 2 770 | 3 340 → 4 560 € |
Az összes vevő vásárlásai megyénként, tehát belföldiek és külföldiek együtt, a hátországot is beleértve. Árak: a Panorama Scouting hirdetési árai, 2022-es és 2026. szeptemberi felmérés. Az árak EUR/m²-ben.
Források: Porezna uprava, a horvát adóhivatal, Evidencije prometa nekretnina, 2026.04.02-i állapot, a 2025-ös értékek előzetesek, 2025 első negyedéve a Lider áprilisi 2026-os közlése szerint. Drzavni zavod za statistiku, Turizam u 2024. Panorama Scouting, Ingatlanárak Horvátországban 2026. Az oldal állapota: 2026. október.