Ingatlanjog Horvátországban | Jogi tudnivalók | Adásvételi szerződés

A horvát alkotmány rendelkezései szerint külföldiek szerezhetnek ingatlantulajdont Horvátországban, a törvényben előírt feltételekkel, amelyeket a tulajdonról szóló törvény rögzít. E törvény szerint az Európai Unióból származó természetes vagy jogi személyek ugyanolyan feltételekkel szerezhetnek ingatlantulajdont, mint a horvát természetes vagy jogi személyek. Figyelem: egyes ingatlantípusoknál korlátozások vannak, például mező- és erdőgazdasági területeknél, erdőknél és természetvédelmi területeknél. A horvátországi ingatlanszerzés 2 különböző módon bonyolítható le:

a) külföldi természetes vagy jogi személyként vagy

b) horvát jogi személyen keresztül.

Ahhoz, hogy Horvátországban ingatlan adásvételére szerződést köthessen, külföldi természetes és jogi személyként is horvát adószámra, OIB-számra van szüksége, amelyet az illetékes adóhivatal általában 24 órán belül kiad. Az OIB-szám kiadása után megköthető az eladóval az adásvételi szerződés, és az eladó aláírása közjegyzőnél hitelesíttethető.

Ahhoz, hogy egy horvátországi ingatlanra kötött adásvételi szerződés érvényes legyen, a szerződésnek horvát nyelvű változatban is léteznie kell. Jogilag mindig a horvát változat az érvényes.

Horvátországban a tényleges adásvételi szerződés előtt gyakran egyfajta előszerződést kötnek 10% előleggel, mivel az eladónak a tényleges adásvételi szerződés megkötése előtt gyakran még kötelezettségeket kell teljesítenie, például: jelzálogjog törlése, annak igazolása, hogy építési telekről van szó, annak igazolása, hogy az eladott ingatlan közútról megközelíthető stb. A vevő számára szokásos biztosíték

a) a tulajdonjog előjegyzése és / vagy

b) jelzálogjog.

A tulajdonjog bejegyzési engedélyét ilyenkor az adásvételi szerződéssel együtt hitelesítik, és a bejegyzési engedélyt (clausula intabulandi) a közjegyzőnél letétbe helyezik. A teljes vételárat csak akkor fizetik ki, ha az adásvételi szerződésből eredő összes kötelezettség teljesült. A közjegyző csak ezután adja ki a bejegyzési engedélyt, és a külföldi természetes vagy jogi személy ezután jegyeztetheti be magát tulajdonosként a telekkönyvi hivatalnál. Az adásvételi szerződést írásba kell foglalni, és közjegyzőnél hitelesíttetni kell. A külföldi természetes vagy jogi személy csak akkor szerez tulajdont, ha az adásvételi szerződést bejegyezték a telekkönyvi hivatalnál. A horvát ingatlanjogban jártas nemzetközi ügyvédek ezt az eljárást ajánlják, hogy a vevők biztonságban legyenek, ne legyenek kiszolgáltatva a horvát eladóknak, és ne kelljen nagy összegeket "bizalmi alapon" átutalni. Ha például a szerződés bejegyzési engedély nélkül létezik, a vevő ugyan beperelheti az eladót, de a gyakorlat azt mutatja, hogy ez nem túl hatékony, és az ilyen eljárások akár 10 évnél is tovább tarthatnak.

A telekkönyvi bejegyzés időtartama területenként eltér. Nagyobb városokban a tulajdonjog bejegyzése 1-2 hétig tarthat, kisebb településeken és a szigeteken tovább is. Horvátország északi részén a bejegyzések általában gyorsabbak, mint délen. Fontos, hogy a tulajdonosváltozás iránti kérelmet a szerződéskötés után azonnal benyújtsák az illetékes bírósághoz.

A horvátországi telekkönyvi bejegyzéshez a vevőnek a következő dokumentumokra van szüksége:

» adásvételi szerződés vagy más, dologi jogokról szóló szerződés eredetiben vagy hitelesített másolatban

» a helyi építési hatóság igazolása (csak eredetiben) arról, hogy az ingatlan beépítésre szánt területen fekszik.

» a külföldi vevő állampolgárságának igazolása

» természetes személyeknél: az útlevél hitelesített másolata

» jogi személyeknél: cégjegyzékkivonat

Előnyök: a) mező- és erdőgazdasági területek / erdők korlátlan megszerzésének lehetősége b) adózási okok, például a társasági részesedések továbbértékesítésekor Horvátországban nem kell adót fizetni, így elkerülhető az ingatlanszerzési adó. A horvát jog szerint az is lehetséges, hogy egy ingatlant törzsbetétként vigyenek be egy társaságba, ami szintén nem jár ingatlanszerzési adóval.

További információk a horvát cég / d.o.o. alapításáról

Ha a jogi kérdések tisztázódtak, jöhet a választás: Eladó ház Horvátországban, Eladó lakás Horvátországban vagy Eladó telek Horvátországban.