Gyakori kérdések a horvátországi ingatlanvásárlásról

Igen. Horvátország uniós csatlakozása óta az EU- és EGT-államok polgárai nagyrészt a horvát állampolgárokkal azonos módon szerezhetnek ingatlant. A svájci állampolgárokra és a nem uniós országok polgáraira külön szabályok vonatkoznak, ezeket a következő pontokban ismertetjük.

Az uniós tagállamok, valamint Izland, Liechtenstein és Norvégia polgárai és jogi személyei alapvetően ugyanolyan feltételekkel szereznek ingatlant, mint a horvát állampolgárok. Ehhez nem kell az illetékes miniszter hozzájárulása. Kivételt képeznek bizonyos területek, főleg a mezőgazdasági földterületek.

A svájci állampolgárok alapvetően szintén a horvát állampolgárokkal azonos feltételekkel szerezhetnek ingatlant. A tulajdonjog telekkönyvi bejegyzésekor azonban ideiglenes horvátországi tartózkodásról szóló igazolást is be kell mutatni.

Az EU-n, az EGT-n és Svájcon kívüli országok állampolgárai akkor szerezhetnek tulajdont, ha hazájuk és Horvátország között fennáll a viszonosság (reciprocitás). Ilyenkor az illetékes minisztérium hozzájárulása szükséges, amelyet írásban kell kérelmezni.

EU- vagy EGT-polgárként nem. A nem uniós országok polgárainak a szerzéshez a zágrábi Igazságügyi és Közigazgatási Minisztérium hozzájárulására van szükségük, amelyet közigazgatási eljárásban adnak meg.

A mezőgazdasági földterületekre külön jogszabályok vonatkoznak, amelyek eltérnek a szokásos építési és lakóingatlanok szerzésétől. Aki ilyen területet szeretne vásárolni, előbb jogilag vizsgáltassa meg. Gyakori megoldás a vásárlás egy horvát társaságon keresztül.

A külföldi vevők horvát társaságot (d.o.o.) alapíthatnak, és ezen keresztül szerezhetnek ingatlant. Ezt többek között beépítésre nem szánt területek megvásárlására vagy turisztikai bérbeadás szervezésére használják. Egy társaság folyamatos kötelezettségekkel és költségekkel jár; szükség esetén szakosodott ügyvédeket és adótanácsadókat ajánlunk.

A folyamat lényegében: az ingatlan kiválasztása és megtekintése, szóbeli megegyezés az árról és a feltételekről, az OIB-szám igénylése, az iratok jogi ellenőrzése, adott esetben előszerződés kötése előleggel, a közjegyzőileg hitelesített adásvételi szerződés megkötése és végül a telekkönyvi bejegyzés.

Az OIB (Osobni Identifikacijski Broj) a horvát adó- és azonosítószám. Mindenkinek szüksége van rá, aki Horvátországban közjegyzői okiratba foglalt jogügyletet akar kötni, így az ingatlanvásárlás feltétele.

Külföldiként az OIB-t személyesen a horvát adóhatóság, a Porezna uprava irodájában, vagy meghatalmazással egy ügyvéden keresztül lehet igényelni. Online igénylés magyar okmányokkal nem lehetséges. Szükség van a kitöltött kérelemre és az útlevélre. A helyszínen a számot általában azonnal kiadják, meghatalmazással akár nyolc napig is tarthat. Minden lépés: OIB-szám igénylése.

Horvátországban gyakran először előszerződést kötnek. Ez mindkét félnek időt ad kötelezettségei teljesítésére: a vevő előteremtheti a vételárat, az eladó kiegészítheti a hiányzó iratokat. Az előszerződés már rögzíti az összes lényeges vételi feltételt, amely később az adásvételi szerződésben szerepel.

Szokásos a vételár kb. 10%-20%-ának megfelelő előleg, illetve foglaló, amely az előszerződés aláírása után esedékes.

Általában: ha a vevő eláll, vagy nem fizeti ki határidőre a hátralévő összeget, elveszíti az előleget. Ha az eladó áll el, vagy másnak adja el az ingatlant, rendszerint az előleg kétszeresét kell visszafizetnie a vevőnek.

Ez az átmeneti szakasz általában egy és hat hónap között tart, attól függően, mely iratokat kell még tisztázni. Ezalatt az ügyvéd ellenőrzi az iratok jogszerűségét és teljességét, valamint az aktuális tulajdoni lapot.

Az eladónak aláírása hitelesítéséhez meg kell jelennie a közjegyző előtt. A vevő és az eladó aláírja az adásvételi szerződést, a közjegyző hitelesíti. Ezután a vevő kifizeti a megállapodott hátralévő összeget, és megtörténik az ingatlan átadása.

Nem. Lehetséges, hogy a vevő nincs jelen a közjegyzői aláírásnál. Ennek konkrét gyakorlata azonban az eljáró közjegyzőtől függ. Az eladónak viszont meg kell jelennie a közjegyző előtt.

Igen, alapvetően lehetséges. Mivel csak az eladó aláírását kell horvát közjegyzőnek hitelesítenie, a vevő elvben a szerződést aláírva is továbbíthatja. Egyre több horvát közjegyző kér azonban ilyenkor a vevő hazájában hitelesített, bírósági tolmács által lefordított, az illetékes bíróság által kiállított hitelesítést (apostille). Ehhez gondos tervezés ajánlott ügyvéddel és fordítóval.

A megbízott ügyvéd / közjegyző vagy ingatlanközvetítő benyújtja az adásvételi szerződést az iratokkal a bíróságnak. Először gyakran telekkönyvi zárlat kerül a vevő nevére, az engedélyezés után a vevőt tulajdonosként bejegyzik.

A horvátországi ingatlanokra vonatkozó szerződéseket kötelezően horvát nyelven kell megírni, akkor is, ha a vevő és az eladó más országból származik. A tárgyalások is többnyire horvátul folynak.

Államilag vizsgázott bírósági tolmács ajánlott, hogy az elhangzottak egyezzenek a leírtakkal, és a szerződés esetleges fordítása horvátról németre, angolra stb. egyezzen a horvát szöveggel (vitás esetben az érvényes). Az ingatlanközvetítő nem jogosult és nem is köteles fordítási munkát végezni.

Horvátországban alapvetően azt javasoljuk, hogy vonjon be ügyvédet a szerződés elkészítéséhez, valamint az iratok jogszerűségének és teljességének ellenőrzéséhez. A közjegyző ott általában csak hitelesít, és nem készíti el a szerződést, mint Közép-Európában.

A horvát közjegyző ellenőrzi a szerződés lényeges formai elemeit, általában hitelesíti az eladó aláírását az adásvételi szerződésen, és ezzel biztosítja az aláírás jogérvényességét. A szerződést ezzel szemben az ügyvéd készíti el.

Az ügyvéd gondosan ellenőrzi az ingatlan iratait, köztük a tulajdonviszonyokat, a tulajdoni lapot, a tehermentességet és például az építési iratok jogszerűségét. Így biztosítható, hogy az ingatlan vita nélkül eladható.

Uniós csatlakozása óta Horvátország egyre korszerűbb telekkönyvi és kataszteri rendszerrel rendelkezik, viszonylag átlátható jogbiztonsággal. Régebbi ingatlanoknál a jogcímek még korábbi időkből származhatnak, ezért fontos az ügyvédi ellenőrzés.

Az átadás általában akkor történik, amikor az adásvételi szerződést aláírták és hitelesítették, és a vételárat teljesen kifizették. Az eladó először igazolja a pénz átvételét, így a vevő bejegyzésének már nincs akadálya. Ezután következik a tényleges birtokátruházás.

Letéti számlák (escrow accounts) Horvátországban alapvetően elérhetők, például ügyvédeken vagy közjegyzőkön keresztül. Hogy ez az adott esetben észszerű-e, vagy inkább más biztosítékot érdemes választani, legjobb ügyvédjével tisztázni.

Ökölszabályként azt javasoljuk, hogy az összes járulékos költségre a vételár kb. 7%-10%-ával számoljon. Ide tartozik főleg az ingatlanszerzési adó, a közvetítői jutalék, az ügyvédi költség, a fordítási költség, valamint kisebb közjegyzői és igazgatási díjak.

Magánszemélyként történő vásárláskor az ingatlanszerzési adó 3% (2019. január 1. óta). Az adóalap az adásvételi szerződésben rögzített vételár vagy az adóhatóság által megállapított ingatlanérték.

Ha az eladó a horvát áfarendszerben nyilvántartott cég, és az adásvételi szerződésben feltünteti az áfát (25%), a vevőnek nem kell megfizetnie a 3%-os ingatlanszerzési adót, mivel az áfa már benne van a vételárban. Ez gyakran így van új építésű ingatlanoknál.

Horvátországban a vevő szokásos közvetítői jutaléka 3% - 4% plusz horvát áfa. A Panorama Scoutingnál a vevő 3% plusz áfa jutalékot csak akkor fizet, ha a vásárlás ténylegesen létrejön.

Horvátországi ingatlanvásárláskor a szakértő ügyvédek díja általában 1%-1,5% plusz áfa, a ráfordítástól és a szerződés felépítésétől függően.

A közjegyzőnél viszonylag alacsony, két- vagy alacsony háromjegyű összegű költségek merülnek fel, mivel általában csak hitelesít. A bírósági tolmácsra, a telekkönyvi bejegyzésre, valamint a be- és átjelentésekre további kisebb összegek jönnek, többnyire alacsony háromjegyű tartományban.

Horvátországban az áfa kulcsa 25%.

100 000 EUR vételárnál (magánvásárlás, uniós polgár, magánszemély eladó) például: ingatlanszerzési adó 3% = 3 000 EUR, közvetítői jutalék 3,75% áfával = 3 750 EUR, ügyvédi költség kb. 1,25% áfával = 1 250 EUR, valamint egyéb díjak kb. 400 EUR, összesen tehát kb. 108 400 EUR. A pontos összegek a ráfordítástól és a helyi díjszabástól függően eltérhetnek.

A rendszeres költségeknél ügyfeleink az adókra általában évi kb. 2-2,50 EUR/m2 összeggel számolnak. A pontos összeg és az aktuális jogszabályi helyzet a fekvéstől és a használattól függ. Erről horvát adószakértők adnak tanácsot, akiket szívesen ajánlunk.

Hogy egy későbbi eladáskor kell-e adót fizetni az értékesítési nyereség után, többek között a tartási időtől, a használattól és személyes körülményeitől függ. Javasoljuk, hogy eladás előtt tisztázza ezt adótanácsadóval; szükség esetén megfelelő szakértőt ajánlunk.

Horvát bankokon keresztüli finanszírozás külföldi vevők számára alapvetően lehetséges, de ritkán veszik igénybe. Sok vevő saját hazájában finanszíroz. Egyéni tanácsadáshoz szívesen ajánlunk kapcsolattartókat.

Horvátország 2023. január 1-jén vezette be az eurót. A fizetés ezért euróban történik.

A rendszeres költségek közé tartoznak többek között az adók, az áram, a víz, a szemétszállítás, a kommunális díjak, valamint az ingatlan biztosításai. Összegük az ingatlan fekvésétől, méretétől és használatától függ.

Horvátországban az áram ára nagyjából a németországi szint fele. A tényleges összeg a fogyasztástól és az ingatlan használatától függ.

A turisztikai bérbeadás lehetséges, de megfelelő engedélyhez kötött (ezt az új tulajdonosnak újra kell igényelnie), és be kell tartani az adózási kötelezettségeket. Az uniós polgárok ilyen engedélyt a horvát állampolgárokkal azonos feltételekkel kaphatnak. A részletekhez szívesen ajánlunk szakértőket.

Teljes kihasználtság esetén jelenleg általában kb. 4%-7% hozammal számolnak a bérleti bevételekből. Ehhez jön az ingatlan értéknövekedésének lehetősége.

Nem. Egy ingatlan megvásárlása nem jár automatikusan horvátországi tartózkodási engedéllyel. Erre külön idegenrendészeti szabályok vonatkoznak.

Az átadás után az áram-, víz-, szemétszállítási és egyéb szerződéseket átírják az új tulajdonosra. Helyi partnereink szívesen segítenek ezekben a néha időigényes ügyintézésekben.

Horvátországban alapvetően törvényes nyilvános hozzáférési jog áll fenn a tengerpart minden szakaszához. Földrajzi adottságok miatt egyes strandok mégis ténylegesen magánstrandnak tűnhetnek. Az állam, illetve testületei, amelyek a közvetlen strandsáv és a tengerpart tulajdonosai, ugyanakkor ezek egyes részeit bérbe adhatják, például szállodáknak, éttermeknek stb.

Egy közvetlenül a tengerparton álló ingatlannál időnként sólerakódás elleni intézkedésekkel kell számolni. Érdemes figyelembe venni az épület tengerszint feletti magasságát is, főleg a téli hónapok szele és hullámai miatt. Számolni kell a parton általában viszonylag magas páratartalommal is; ha az ingatlant nem használják folyamatosan, rendszeres szellőztetésről, adott esetben fűtésről kell gondoskodni.

Önnek vevőként csak a helyben szokásos 3% jutalék plusz (horvát) áfa kerül, és csak akkor, ha rajtunk keresztül létrejön a vásárlás. Ha nem találunk megfelelőt, szolgáltatásunk ingyenes.

Javasoljuk, hogy előre határozza meg az ingatlan típusát, a pénzügyi keretet és a legfontosabb szempontokat (alapterület, hálószobák, távolság a tengertől, tengeri kilátás, medence). Érdemes néhány héttel a megtekintés előtt utánanézni, ismertetőket kérni, és kb. három-öt ingatlant kiválasztani a megtekintésre.

Az ingatlanközvetítő semlegességet és piacismeretet hoz a vásárlásba, és a kiválasztástól a telekkönyvi bejegyzésig elkíséri. Épp a horvát szokásokat és a horvát ingatlanjogot kevéssé ismerő külföldi vevők számára ez sokkal nagyobb biztonságot jelent.