Ingatlanvásárlás Horvátországban - tudnivalók a vásárlás menetéről és az adásvételi szerződésről

Horvátországban, Közép-Európától eltérően, az eladó többnyire nem köt kizárólagos megbízást egy ingatlanközvetítővel, hanem fenntartja a jogot, hogy horvátországi ingatlanát maga vagy több más közvetítőn keresztül is kínálja.

Nézőponttól függően ez szabad verseny vagy „vadnyugat”. Ennek következménye, hogy gyakran például

- több közvetítő kínálja ugyanazt az ingatlant - ugyanarra az ingatlanra eltérő árak érhetők el az interneten, mivel nem minden résztvevő vezeti át időben az összes ár- / státuszváltozást

- az olyan részleteket, mint a pontos cím, a Google Maps helyadatai, a kataszteri számok, a telekkönyvi bejegyzések, első lépésben nem fedik fel, hiszen ki lehetne játszani őket.

- a komoly ügynökségeknél a vevőjelöltnek a pontos cím közlése, illetve a megtekintés előtt az átláthatóság érdekében először szerződést (megtekintési lapot) kell aláírnia, amely vásárlás esetén jutalékot biztosít a közvetítőnek.

A nem komoly ügynökségek ezt nem mindig teszik meg, hanem később részben "borsos", de a horvát jog szerint részben jogos követelésekkel lépnek fel.

A fentiekből következik, hogy

- a vevőnek nagyon óvatosnak kell lennie, ha ugyanarról az ingatlanról több ügynökségnél is részletes információt kér.

- kevés értelme van az interneten úgy keresni, mint egy okostelefont, vagyis a legpontosabb adatokat bekérni (kataszteri adatok, telekkönyvi bejegyzések stb., lásd fent, ezeket nem fogja megkapni), hogy aztán csak a legjobban dokumentált ingatlanokat nézze meg.

- ugyanilyen kevés értelme van annak is, hogy „szerencsére bízva” körbeautózzon és embereket szólítson meg. Így néha remek ajánlatokat kap, de végül gyakran „átverik”, mert az ingatlanok iratai többnyire nem azt tartalmazzák, amit az eladók ígérnek.

Szerintünk érdemes középutat választani:

a. kb. 3 héttel egy lehetséges megtekintés előtt utánanézni

b. elkérni a legérdekesebb ingatlanok ismertetőit

c. 3-5 ingatlant kiválasztani a tényleges megtekintésre.

Ehhez előre meg kell határozni az ingatlan típusát (ház, lakás, telek stb.), a pénzügyi keretet és a lényeges szempontokat, például: m², hálószobák száma, fürdőszobák/WC-k száma, távolság a tengertől, tengeri kilátás, medence stb.

Figyelembe kell venni, hogy Horvátországban is a megadott lakóterület különböző arányban tartalmazza a lépcső- vagy szélfogórészeket, az erkély- és teraszrészeket. A ténylegesen rendelkezésre álló lakótér így gyakran jóval kisebb a közép-európai elvárásokhoz képest. Ezért kérje el a lakások / házak alaprajzát a nettó lakóterület megállapításához (régebbi ingatlanoknál azonban gyakran nincs alaprajz).

Ezután a kiválasztott ingatlant legjobb ingatlanközvetítő bevonásával megtekinteni. Ennek többek között az az előnye, hogy jelen van egy semleges személy, aki később is tudja, miről volt szó, ami néha szükséges. Ilyenkor az érdeklődő sem áll védtelenül az eladóval szemben, aki gyakran pontosan tudja, hogy külföldi partnere keveset vagy semmit sem ért a horvát vásárlási szokásokból és ingatlanjogból.

A megtekintéskor gyakran még lehet tárgyalni az ingatlan áráról, és szóban megegyezni róla, valamint az esetleges részletekről és határidőkről. Korábban ez gyakran nehéz, mert a tulajdonosok szeretnének meggyőződni arról, hogy valódi vásárlási szándék áll-e fenn.

Ha a szív és az ész is meggyőződött, azt ajánljuk, 'csapjon le'. Ha a szív vagy az ész nincs meggyőzve, azt ajánljuk, álljon el a vásárlástól.

A megegyezés után általában a következő lépések következnek:

OIB-szám igénylése

A vevőnek először adószámra van szüksége, tehát OIB-számot (Osobni Identifikacijski Broj) kell igényelni. Erre mindenkinek szüksége van, aki Horvátországban közjegyzői hitelesítéssel járó jogügyletet akar kötni.

Külföldiként két út áll rendelkezésre. Tapasztalatunk szerint a legegyszerűbb, ha az OIB-t személyesen a helyszínen intézi, vagy egy helyi ügyvédet bíz meg vele. Ez gyorsan megy, és általában nincsenek visszakérdezések. Online igénylés a horvát e-Gradani portálon magyar okmányokkal nem lehetséges, mert Magyarország nem szerepel a választható országok között.

• Személyesen: a horvát adóhatóság, a Porezna uprava illetékes kirendeltségén. Vigye magával az útlevelét, és töltse ki az OIB-szám igénylőlapját (a horvát adóhatóság oldala, angol nyelven).
• Meghatalmazással: Egy ügyvéd nyújtja be Ön helyett a kérelmet. A meghatalmazásnak horvát nyelvűnek kell lennie, vagy le kell fordítani.

Dokumentumok: a kitöltött kérelem és az útlevél, eredetiben bemutatásra és másolatban.
Költségek: általában nincsenek.
Időtartam: A helyszínen a számot általában azonnal kiadják. Meghatalmazással akár nyolc napig is tarthat.

Az OIB-ról kapott igazolást gondosan őrizze meg. A közjegyző, a hatóságok és más intézmények is kérik. A számra később is szüksége lesz, például ha az áramot és a vizet a saját nevére szeretné átíratni.

Ezután jön az (elő)szerződés.

Alapelv: a horvát területen lévő ingatlanra kötött adásvételi szerződésre a horvát jog vonatkozik, akkor is, ha például az eladó és a vevő sem horvát.

Horvátországban gyakran először előszerződést kötnek. Ezzel a vevő és az eladó meghatározott időt ad egymásnak kölcsönös kötelezettségeik teljesítésére: a vevő ennyi időt kap például a teljes vételár előteremtésére, az eladónak pedig esetleg még iratokat kell tisztáznia / kiegészítenie, például energetikai besorolást stb., amelyek az ingatlan jogszerű adásvételéhez szükségesek. Ennek oka, hogy ez időbe telik, és ezek az iratok gyakran díjkötelesek. Sok tulajdonos csak akkor intézi el ezeket, ha biztos abban, hogy pénzt is kap.

Az előszerződésben általában előlegben / foglalóban állapodnak meg (többnyire a vételár 10%-20%-a), amely közvetlenül az előszerződés aláírása után esedékes.

De az is lehetséges, hogy a tulajdonossal abban állapodnak meg, hogy csak a tényleges adásvételi szerződést kötik meg, és a vételárat egy összegben fizetik ki, feltéve, hogy mindkét félnél megvan minden, ami a jogszerű adásvételhez kell: érvényes és teljes iratok és a teljes összeg.

Az előszerződés rögzíti az összes vételi feltételt, amely később az adásvételi szerződésben is szerepel. Horvátországban ezt az előszerződést engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő (Horvátországban sok közvetítő államilag vizsgázott, és ehhez a tevékenységhez engedéllyel kell rendelkeznie) vagy ügyvéd készítheti el. Az előszerződés lényeges tartalma:

• A szerződő felek neve és címe

• Az ingatlan leírása minden lényeges szempontból

• Tulajdoni lap az ingatlan bejegyzésének ellenőrzéséhez

• Igazolás az ingatlan teher- és adósságmentességéről, illetve terheiről

• Az ingatlan megállapodott vételára és az előleg összege.

• Az ügyvédi időpont (illetve a hitelesítéshez szükséges közjegyzői időpont) az adásvételi szerződés aláírásához

• A járulékos költségek, illetve a lehetséges részletfizetési időpontok

• Az ingatlan átadásának időpontja (fizetés és átadás)

• Megállapodás arról, mi történik, ha az adásvételi szerződés mégsem jön létre, akár az ingatlan jogszerűsége miatt, akár mert az előszerződő felek nem tartják be vállalásaikat.

Szokásos megállapodások:

• A vevő elveszíti a befizetett előleget, ha eláll a vásárlástól, vagy a megállapodott határidőn belül nem fizeti ki a hátralévő összeget.

• Az eladónak ezzel szemben az előleg kétszeresét kell megfizetnie a vevőnek, ha a határidőn belül mégis másnak adja el az ingatlant, vagy eláll az eladástól.

Az előszerződés és a szerződés közötti átmeneti szakaszban, amely általában 1 és 6 hónap között tart (attól függően, mit kell még elintézni), az ügyvéd, illetve az ingatlanközvetítő tovább dolgozik az adásvétel lebonyolításán. Alapvetően német vagy angol nyelvű ügyvéd bevonását javasoljuk (költsége a vevőt terheli), aki jogi szempontból ellenőrzi az iratok jogszerűségét és teljességét, és felelősséget vállal értük. Régebbi ingatlanok (vagy telkek) egyes jogcímei Jugoszlávia szocialista joga alatt keletkeztek, és az iratok esetleg még ebből az időből származnak, ma pedig, az uniós jognak megfelelően, másként kell megítélni őket. Ennek során ismét ellenőrzik az aktuális tulajdoni lapot is, hogy a tulajdonviszonyok vagy az esetleges terhek ne változtak-e meg időközben. Időben gondoskodni kell hivatalos, államilag vizsgázott fordítóról/tolmácsról is. A horvátországi ingatlanokra vonatkozó szerződéseket horvát nyelven kell megírni, akkor is, ha például az eladó és a vevő egy másik / ugyanabból az országból származik. A tárgyalások stb. is többnyire horvátul folynak, és ügyelni kell arra, hogy az elhangzottak egyezzenek a leírtakkal. Ezenkívül az ingatlanközvetítő sem engedélye alapján nem jogosult, sem tevékenysége alapján nem köteles fordítási munkát végezni.

Az adásvételi szerződés hitelesítésekor a vevőnek először személyi igazolványát / útlevelét kell hitelesíttetnie a közjegyzőnél. A személyi igazolványban szereplő címnek, illetve az útlevélben szereplő lakóhelynek egyeznie kell az adásvételi szerződés adataival. Ezután az eladó és a vevő a közjegyző, és lehetőleg az ügyvéd és a fordító jelenlétében aláírja az adásvételi szerződést, amelyet a közjegyző hitelesít. Az is lehetséges, hogy a vevő nincs jelen az adásvételi szerződés közjegyzői aláírásánál, az eladónak viszont meg kell jelennie a közjegyző előtt. A vevő ezután kifizeti az eladónak a szerződésben rögzített hátralévő összeget (ennek bankban kell történnie), és megtörténik az ingatlan átadása.

A megbízott ügyvéd vagy ingatlanközvetítő benyújtja az aláírt adásvételi szerződést és a kapcsolódó iratokat a bíróságnak, hogy megkapja a telekkönyvi bejegyzés engedélyét. Először telekkönyvi zárlat (a tulajdonjog előjegyzéséhez hasonló) kerül bejegyzésre a vevő nevére. Az engedély megérkezése után a vevőt tulajdonosként bejegyzik a telekkönyvbe. Kiszámítják az ingatlanszerzési adót, és erről értesítést küldenek a vevőnek. Az adó 3% (2019.01.01-től) az adásvételi szerződésben rögzített ingatlan vételárából (a bútorzat nélkül), vagy az adóhatóság által megállapított ingatlanértékből (ha például alulértékelt szerződés gyanúja merül fel). Ez magánszemélyként történő vásárlásra vonatkozik. Gyakran célszerű a szükséges be- és átjelentéseket is rögtön elintézni: ezek főleg a községi bejelentést, az áram-, víz-, szemétszállítási és telefonszerződések, illetve számlák módosítását, valamint az ajánlott ingatlanbiztosításokat érintik. Ilyenkor nagy segítség, ha egy új horvátországi ingatlan tulajdonosaként van egy gondnoka a kisebb ügyek intézésére. Mi, illetve helyi partnereink szívesen segítünk ebben, vagy közvetítünk megfelelő kapcsolatokat, ha ezeket a néha időigényes feladatokat nem tudja vagy nem akarja maga elvégezni.

Járulékos költségek horvátországi ingatlanvásárláskor - ökölszabályként azt javasoljuk ügyfeleinknek, hogy az összes járulékos költségre a vételár 7-10%-ával számoljanak, így inkább a biztonságos oldalon vannak.

A lényeges tételek:

a.) Ingatlanszerzési adó: 3 % (2019.01.01-től) (magánszemélyként, uniós állampolgárként történő vásárlás esetén)

b.) Közvetítői díj: 3% (plusz horvát áfa). Az áfáról: törvényi előírás (UStG, §3a, Ziff.3), hogy annak az országnak a forgalmi adóját kell felszámítani és oda befizetni, ahol az ingatlan található.

c.) Ügyvédi költségek: 1% -1,5% plusz horvát áfa (25%), a szerződés bonyolultságától függően.

Horvátországban alapesetben azt javasoljuk, hogy vonjon be ügyvédet a szerződés elkészítéséhez, az iratok jogszerűségének és teljességének ellenőrzéséhez stb., mivel a közjegyző ott tartalmilag sokkal kevesebbet végez, mint Közép-Európában: csak hitelesít.

A Panorama Scouting több szakosodott ügyvéddel dolgozik együtt. Ha kívánja, szívesen segítünk a közvetítésben.

d.) Közjegyzői és egyéb díjak (tolmács, telekkönyv, be- és átjelentések stb.), ráfordítástól / helyi díjszabástól függően. Előfordulhat, hogy helyi partnerünk ajánlatot tesz arra, hogy beszerzi az OIB-számot, elintézi az átjelentéseket, átvállal bizonyos ügyintézéseket stb.

E költségekről bővebb magyarázatot itt talál: Ingatlanvásárlás járulékos költségei Horvátországban.

Még keresi a megfelelő ingatlant? Aktuális kínálatunk: Eladó ház Horvátországban, Eladó lakás Horvátországban és Eladó telek Horvátországban.